Investitionen in Immobilien sind obligatorisch, jedoch nicht risikolos
Immobilien gelten als schwankungsarme Anlagen, deren Wertentwicklung wenig mit Aktien und Anleihen korreliert. Die Anlageklasse Immobilien ist jedoch in vielen Depots gar nicht enthalten. Das kann vielfältige Ursachen haben, widerspricht jedoch dem Erfordernis einer breiten Streuung des Portfolios. Kleinanlegern fehlt das nötige Geld, um sich Grundbesitz leisten zu können.
Kapitalanleger verzichten auf Immobilien, weil diese überbewertet sind und sich eine rentable Investition in Großstädten und Ballungszentren nicht mehr, sowie in strukturschwachen Regionen generell nicht lohnt. Andererseits bildet die Immobilie oft den einzigen Vermögensbaustein und stellt ein Klumpenrisiko bei fallenden Immobilienpreisen dar. Dennoch können Anleger renditeorientiert in die Anlageklasse Immobilien investieren.
Welche Möglichkeiten gibt es?
Verbraucher können ihr Geld auf verschiedene Art und Weise in Immobilien anlegen:
- offene Immobilienfonds,
- geschlossene Immobilieninvestmentvermögen,
- Crowdinvesting für Immobilien,
- Immobilien-ETF´s,
- Immobilienaktien/REITs.
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Wie erreicht man eine gute Verteilung des Vermögens?
Die beste Streuung erzielt man mit offenen Immobilienfonds, die welt- oder europaweit in verschiedene Gewerbe- und Wohnimmobilien investieren. Anleger erwerben über den Fonds einen Anteil an den Büro-, Logistik-, Handels-, Hotel- oder Wohnobjekten. Sie müssen nicht selbst die Rentabilität der Objekte beurteilen und Expertise über die lokalen Immobilienmärkte vorhalten oder sich mit der Vermietungssituation des Marktes auseinandersetzen.
Als Sondervermögen sind Immobilieninvestmentfonds eine sichere Anlage. Immobilienspezifische Risiken wie Leerstand, Vermietungs- oder Finanzierungsbedingungen beeinflussen die Rendite der Fonds. Zu beachten ist, dass die Liquidität der offenen Immobilienfonds mit einer 24-monatigen Mindesthaltefrist und einer 12-monatigen Kündigungsfrist bei Rückgabe an die Kapitalverwaltungsgesellschaft eingeschränkt wurde. Dies entspricht jedoch dem Charakter einer Immobilienanlage, die langfristig das Kapital der Anleger bindet.
Geschlossene Immobilienfonds stellen eine Unternehmensbeteiligung dar und sind langfristige Direktinvestitionen in wenige Grundstücke und Gebäude, die mit einem Totalverlust enden können. Sie erfordern höhere Einstiegssummen als bei offenen Fonds. Laufzeit und Kapital sind begrenzt und werden vorab definiert. Eine kurzfristige Verfügung über das Anlagekapital ist im Normalfall nicht möglich.
Was ist bei innovativen Immobilienanlagen zu beachten?
Crowdinvesting für Immobilien ist eine relativ neue Anlageform für Kleinanleger, die digital abgewickelt wird und daher eine sehr kostengünstige Art, in Immobilien zu investieren, darstellt. Bereits 500 Euro genügen, um ein Bauträgerprojekt oder eine sanierungsfähige Bestandsimmobilie mit zu finanzieren. Die Kleininvestoren kennen das Objekt, in das gemeinschaftlich die Gelder der Anleger fließen. Die Verbindung zwischen dem Anleger und dem Bauherren wird durch eine Internetplattform hergestellt, die eine Vorauswahl geeigneter Projekte übernimmt.
Das Investitionskapital nimmt eine Stellung zwischen dem Eigenkapital des Auftraggebers und Krediten von Geschäftsbanken ein und wird als Nachrangdarlehen aufgelegt. Diese Darlehen weisen in der Regel eine kurze bis mittelfristige Laufzeit von 18 bis 48 Monaten auf und sind mit einer hohen festen Verzinsung von ca. 5 bis 8 Prozent ausgestattet. Die Rückzahlung des Geldes ist in erster Linie von der wirtschaftlichen Entwicklung des Darlehensnehmers abhängig, die Investition trägt somit anleiheähnlichen Charakter. In den Konditionen widerspiegelt sich das Risiko, dass die Rückzahlung des Geldes aufgrund von Insolvenz ausfallen könnte. Die Gläubiger werden nach den erstrangigen Darlehensgebern bedient, falls noch etwas zu verteilen ist. Durch die kleinen Beträge ist jedoch eine Streuung auf sehr viele Immobilienprojekte möglich.
ETF´s auf Immobilien enthalten einzelne Immobilienunternehmen oder setzen auf Immobilienindizes mit Gesellschaften, deren Kursentwicklung weniger dem Immobilien- als dem Aktienmarkt geschuldet ist. In deren Wertentwicklung fließen vor allem unternehmensspezifische und wirtschaftliche Faktoren ein.
REITs sind spezielle Immobiliengesellschaften, die eine Mindestausschüttungsquote, hohe Fremdkapitalanteile und Steuerbefreiungen aufweisen. Beide werden wie Aktien an der Börse gehandelt, sind also wie andere Wertpapiere ständig liquide. Diese indirekten Immobilieninvestitionen unterliegen infolgedessen einer erhöhten Volatilität.
Tipp: Auch Alternativeinvestments wie z.B. Auxmoney Geld anlegen in P2P Kredit tragen zu einer guten Verteilung / Diversifikation des eigenen Vermögens bei.
Fazit
Immobilien gehören in ein gut diversifiziertes Portfolio. Anleger sollten jedoch bei Immobilieninvestitionen berücksichtigen, mittels welcher Finanzinstrumente in die Objekte investiert wird. Es ist zu prüfen, ob die Risiken anderer Anlageklassen überwiegen. Nur unmittelbare Investitionen in Grundbesitz können von der Wertbeständigkeit des Sachwertes profitieren und minimieren die Einflüsse anderer Anlageklassen auf das Ergebnis der Immobilienanlage.
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